Te ayudamos a conocer las implicaciones de vender por debajo del valor de referencia catastral
Si estás considerando vender tu vivienda u otro inmueble por un precio inferior al valor de referencia catastral, es crucial entender las implicaciones fiscales y legales. ¿Puedes hacerlo sin enfrentar penalizaciones fiscales? Aquí te lo explicamos.
Valor de referencia catastral vs valor catastral vs valor de compraventa
Es esencial comprender la diferencia entre estos conceptos. El valor de referencia catastral, según el Catastro es el "valor determinado por la Dirección General del Catastro como resultado del análisis de los precios de todas las compraventas de inmuebles que se realizan ante fedatario público, en función de los datos de cada inmueble, obrantes en el Catastro Inmobiliario".
Es decir, el valor de referencia catastral (VRC) es el mínimo establecido por Catastro para fines administrativos. El VRC servirá para la determinación de la base imponible a los Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, y sobre Sucesiones y Donaciones a partir del 1 de enero de 2022. Afecta al valor de las viviendas colectivas, plazas de garaje, trasteros, unifamiliares adosadas, unifamiliares aisladas y fincas rústicas.
Para la Administración Tributaria Autonómica, el VRC es, supuestamente, el valor de mercado; es el valor que refleja la realidad de oferta y demanda en el momento de la transacción. Es decir, el valor de referencia se determina anualmente considerando la demanda y otras circunstancias socioeconómicas. No está protegido ese dato, y se publica de forma permanente en la Sede Electrónica del Catastro. El acceso a esta información requiere actualmente de acceso mediante certificado electrónico, acceso Cl@ve o identificación mediante DNI.
Por otra parte, el valor catastral (VC) de un inmueble es, según el Catastro, el valor de los inmuebles que se actualiza, en su caso, por las Leyes de Presupuestos Generales del Estado, y sirve de base imponible al Impuesto sobre Bienes Inmuebles municipal (IBI). El impuesto del IBI se calcula, entre otros parámetros, aplicando un coeficiente sobre el valor catastral, aunque ello no siempre resulta idóneo, según una reciente sentencia del Tribunal Supremo.
El auténtico valor de la compraventa es el montante o cantidad que se refleja en el contrato de venta del inmueble. Es decir, el precio de transacción, el acordado entre las partes.
Revisión de una compraventa de inmuebles por parte de la Administración
Las operaciones de compraventa pueden ser objeto de revisión por parte de la administración, especialmente en relación con impuestos como el de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados (ITP-AJD). Si la administración considera que el precio de venta es significativamente inferior al valor establecido, puede iniciar un procedimiento de comprobación de valores. En ese caso es posible incurrir en un fraude fiscal, que puede ser sancionado con multas e intereses. De hecho, muchos notarios aplican, si una finca tiene VRC, no el precio de compraventa del inmueble, sino el valor de referencia catastral si éste es superior al precio de la compraventa.
Defendiendo tu posición al vender
Si no estás de acuerdo con el valor determinado (VRC) por la administración, puedes solicitar una segunda pericial según lo establecido en la Ley General Tributaria. Esto permite una reevaluación de la vivienda, teniendo en cuenta las circunstancias específicas de la transacción.
Aunque las partes pueden acordar el precio en el contrato, eso implica riesgos fiscales, pues la Administración Tributaria tiene la facultad de revisarlo para garantizar una tributación adecuada. De hecho, prácticamente en todas las compraventas que fijan un precio inferior al del VRC está reclamando por el concepto de ITP la diferencia entre lo que hayas abonado y lo establecido en el VRC dentro del periodo de los 4 años posteriores.
Es importante estar preparado para defender tu posición y presentar evidencia que respalde el precio acordado, especialmente si existen circunstancias que justifiquen vender por un valor inferior al catastral. En este sentido, la valoración de un tasador oficial puede protegerte frente a reclamaciones de la Agencia Tributaria. Además, la comparación con testigos puede ayudar a determinar el valor del inmueble. Y si aún, el contribuyente no está de acuerdo con el valor determinado por la administración, puede solicitar una segunda tasación conforme a la Ley General Tributaria para reevaluar la vivienda. si hay circunstancias que justifiquen un precio menor.
Y, finalmente, en última instancia, si la Administración Tributaria Autonómica no te admite que el precio de la compraventa haya sido inferior al valor establecido en el VRC de la finca, puedes reclamar ante el Juzgado y sería entonces un Juez quien puede darte o no la razón. Claro que si llegas a ese extremo, primeramente has de abonar lo que la Administración Tributaria reclama y esperar a que el Juzgado pueda darte la razón; en tal caso, la Administración te devolvería la cantidad pagada de más con los intereses correspondientes.
Por otra parte, la Administración Tributaria Municipal, también grava al vendedor otro impuesto, la llamada "plusvalía", que es un porcentaje determinado variable, según el municipio que se trate y la antigüedad de la anterior compraventa. La plusvalía viene a ser un gravamen sobre la diferencia entre el precio de la compra anterior y el precio que se ha fijado entre comprador y vendedor: En los casos en que haya habido pérdidas por vender ahora a precio inferior al de la anterior compra del inmueble, no habría lugar a plusvalía. Según reciente doctrina del Tribunal Supremo, si no existe plusvalía, no procede pagar cantidad alguna por este concepto.
Por último, en la Declaración de la Renta anual (IRPF) hay que declarar las ventas habidas durante el año fiscal y considerar, en consecuencia, el aumento patrimonial. Si bien el vendedor del inmueble, podrá deducir los gastos inherentes y necesarios de la venta. Aquí entrarían los gastos notariales, entre otros.
En resumen, vender una propiedad por debajo del valor catastral es posible, pero es crucial estar preparado para comprender las implicaciones fiscales y legales y estar listo para defender tu posición ante la administración.
Un asesoramiento adecuado por parte de una asesoría fiscal de Granada sobre cómo vender por debajo del valor de referencia catastral sin riesgos puede ayudarte a navegar este proceso con éxito.