¿Puedo vender una finca heredada sin testamento y sin estar inscrita?
En principio, si no cuentas con las escrituras de la finca y tampoco estas acreditado como su propetario no puedes venderla hasta tanto poseas la acreditación suficiente como propietario de ella. Es decir, primeramente tendrás que seguir un proceso que puede tardar varios meses para demostrar la titularidad actual del inmueble.
Para empezar, debes solicitar y obtener en el Registro de la Propiedad correspondiente al término municipal donde esté ubicada la finca, una nota simple del inmueble y entoces podrás ver reflejada la situación jurídica actual del inmueble, incluyendo su titulariad y cargas.
¿Cómo demostrar en España la titularidad de un inmueble, cuando no tengo escrituras?
Es importante tener en cuenta que estos pasos que enumeramos a continuación, pueden variar según cada situación y es recomendable contar con el asesoramiento de un profesional asesor del sector de herencias y sucesiones.
Si has heredado el inmueble pero no existe testamento que diga quien es el heredero o herederos, no puedes obtener tampoco un certificado de herencia, por lo que, "de primeras", no puedes acreditar la titularidad y, por tanto, no puedes vender una finca así. Para conseguir la titularidad, tendrás que seguir unos pasos.
Paso 1.- Iniciar un proceso de sucesión
En principio, si la finca perteneció a los padres, por ejemplo, pero éstos no hicieron testamento, y no hay una una declaración de herederos en la que se reconozca la titularidad del inmueble al heredero o herederos, empezarias por obtener la partida de defunción del anterior propietario: Este documento acredita el fallecimiento del propietario anterior y es necesario para iniciar el proceso de sucesión. y. a continuación, realizar una declaración de herederos:
Realizar un expediente de dominio y una declaración de herederos. Si no existe testamento, se puede iniciar el proceso de expediente de dominioi y una declaración de herederos ante un Notario. Para ello, se deben presentar documentos que acrediten la filiación del fallecido y la relación de parentesco de los herederos. Una vez realizada la declaración de herederos, se podrá acreditar la titularidad del inmueble por parte de los herederos.
Otra manera de demostrar que eres el propietario actual de una finca, si no se cuenta con escrituras es mediante facturas y recibos. Es decir, también es posible demostrar la titularidad mediante documentos que acrediten el pago de impuestos (IBI, por ejemplo) o de gastos asociados al inmueble, como facturas de servicios públicos o de obras realizadas en el mismo.
Paso 2.- Obtener un acta de notoriedad
Si no se puede realizar la declaración de herederos por falta de documentación o por discrepancias entre los posibles herederos, se puede obtener un acta de notoriedad. Esta acta la realiza un Notario y consiste en recoger el testimonio de personas que puedan acreditar la relación de parentesco y la ausencia de otros herederos. Con esta acta, se puede acreditr la titularidad del inmueble por parte de los herederos.
3.- Realizar la inscripción en el Registro de la Propiedad
Una vez se ha acreditado la titularidad del inmueble, se puede proceder a la inscripción en el Registro de la Propiedad. Para ello, se debe presentar la documentación necesaria en el Registro y realizar el pago de los correspondientes impuestos y gastos.
NOTA: para ahorrar tiempo y costes, con el trámites en la notaría del acta de notoriedad y acreditación de propiedad, se puede encargar el registro de compraventa del inmueble para que sea el nuevo comprador el encargado de llevar la inscripción al Registro de la Propiedad.